鄉(xiāng)村旅游與文化綜合體的開發(fā)模式及運(yùn)營(yíng)方向近年來(lái)，休閑農(nóng)業(yè)迅速崛起,，對(duì)農(nóng)業(yè)增值增效,、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定發(fā)揮重要的推動(dòng)作用,。而要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑,、觀光、旅游等功能,，必須建設(shè)配套的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施,，勢(shì)必要涉及土地問(wèn)題。我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的基本農(nóng)田保護(hù)和建設(shè)用地管理政策,，它們之間會(huì)不會(huì)產(chǎn)生矛盾,？
哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地？
1.農(nóng)民自有住宅,、閑置宅基地
慣性思維：在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落,，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修,。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味,，而且也在無(wú)形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。
正確做法：農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂,，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè),，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地,。
2.農(nóng)村集體建設(shè)用地
是什么：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資,，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。
主要包括：
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地
公共設(shè)施用地
農(nóng)村居民住宅用地
3.四荒地
主要包括：
依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”
農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”
具體指：荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘等未利用的土地,，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分,、合理、有效利用的土地,。
使用期限：“四荒”使用權(quán)承包,、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。
國(guó)家政策：2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
指什么：指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地,，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地,。
轉(zhuǎn)換方式,，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。如：
數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比,，可根據(jù)不同情況,，分別為3倍、4倍,、5倍,。
質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣,，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施,。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng),。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究,，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等,。
5.其他方式
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出,，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等,，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃,、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游,、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。
休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制？
1. 不得占用基本農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;,、“保命田”,，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：
不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林,、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);
不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);
不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;
不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外),。
因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田,。
2. 不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途,，明確土地使用條件,，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量,，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排,。
該怎么做：休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo),，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求,。
3. 嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所,、各類莊園,、酒莊、農(nóng)家樂,，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲,、住宿、會(huì)議,、大型停車場(chǎng),、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地,，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理,，而非按農(nóng)用地管理。
進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的,，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本,，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜,，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折,。
如何規(guī)避這些限制？
有些人在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中,，可能會(huì)使用以下六種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：
用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);
以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;
修建水泥柱,，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
修建木屋或鋼架房,，即使查處也能低成本拆除;
以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;
用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng),。
但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管,，打了“擦邊球”,，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制,，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn),。還請(qǐng)大家注意!
最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地,，這當(dāng)然也是最困難的方法,，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。
可能會(huì)步入哪些誤區(qū),？
1.無(wú)址可選也要選
有時(shí)候,，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間,。在選址的過(guò)程中,，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇,。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源,，而作為開發(fā)者,，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選,。這種選址方式最終效果不理想,，可想而知。
2.有地就先拿下再說(shuō)
休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞,，許多人對(duì)此并沒有深刻的見解,。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前,，就匆匆決定,，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服,。至于效果如何,，恐怕只能聽天由命了,，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋,。
3.跟著感覺走
做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺走,，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí),，了解土地如何開發(fā)與利用,，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷,，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段,。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū),。如果僅僅憑借以往經(jīng)驗(yàn),，跟著感覺走，恐怕將成為后來(lái)人的反面教材,。
還有哪些其他方法拿地,？
說(shuō)了這么多，又是限制,，又是誤區(qū),，還有什么別的土地能拿到么？
關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地,，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地;礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池,、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地,，其余為工礦遺址景觀用地;
生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地,、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地,。
在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí),，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。
其它荒地(非林地,、非耕地,、無(wú)其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn),，原則上允許作為旅游設(shè)施用地,。
休閑農(nóng)業(yè)用地有什么新方式
1.采用土地銀行的方式
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式,，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn),、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義,。
2.建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社,，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作,。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng),、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)�,；�,、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式,，管理制度嚴(yán)格,，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力,，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用,。
3.使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房,，農(nóng)村房屋閑置,，田地疏于管理。實(shí)際上,，在新農(nóng)村集中居住后,，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間,。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo),，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量,。
4.土地置換,、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等
對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地,，可采取土地置換,、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式,，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過(guò)程中,，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅,、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值,，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,。
