土地難題
土地問題一直被認(rèn)為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求,，農(nóng)民是田園綜合體的主體,，且農(nóng)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在一二三產(chǎn)業(yè)的互促融合發(fā)展形成大農(nóng)業(yè)范疇,。土地的有效足夠供給,，成為田園綜合體建設(shè)的關(guān)鍵。
作為休閑農(nóng)業(yè)或田園綜合體用地的門類存在多樣性,，包括農(nóng)民自有住宅,、閑置宅基地;農(nóng)村集體建設(shè)用地;四荒地，荒山,、荒溝,、荒丘和荒灘;城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤;對投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等,。但也存在多條用地紅線：不得占用基本農(nóng)田,、不得超越土地利用規(guī)劃、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍。
據(jù)了解,，目前有些田園綜合體建設(shè)采取的規(guī)避辦法是：用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;建筑采用架空結(jié)構(gòu),，以滿足不破壞耕作層的要求;修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;用可移動的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動,。當(dāng)然,，以上“擦邊球”方法存在較大不確定性風(fēng)險，建議必要建筑設(shè)施應(yīng)通過立項審批,，申請建設(shè)用地,。但這一辦法實施起來相對困難，且拿地費用也相對較高,。
目前,，田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：采用土地銀行的方式;建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社;農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地的指標(biāo)整理與農(nóng)林復(fù)墾;土地置換、租賃,、入股聯(lián)營等,。但這其中也有挑戰(zhàn)。
政策方面倒是呈利好趨勢,。對農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展,，政府已予以了用地支持，并探索建立保障機(jī)制,。2018年的一號文件提出,，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股,、聯(lián)營等方式,，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展;完善農(nóng)業(yè)用地政策，積極支持農(nóng)產(chǎn)品冷鏈,、初加工,、休閑采摘、倉儲等設(shè)施建設(shè),。
也有專家認(rèn)為,，宏觀政策利好下，田園綜合體的土地依然還存在難題,。這包括我國農(nóng)民戶均經(jīng)營土地少,，多為一家一戶小規(guī)模經(jīng)營，形成較為零散的地塊,，對田園綜合體大面積的土地利用形成制約,。也就是說，田園綜合體的大量用地要獲得很多農(nóng)民的許可,，利益主體眾多且復(fù)雜多樣化,，對農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展項目建設(shè)的積極性各有不同,，一旦未達(dá)成統(tǒng)一意見，整個項目建設(shè)將受到不利影響,。
社會資本的挑戰(zhàn)
有觀點認(rèn)為,，未來的鄉(xiāng)村價值需要重估，其價值會有一個復(fù)合型,、綜合型的提升,。鄉(xiāng)村已不再是單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)載體，它還要解決美麗鄉(xiāng)村的生態(tài)宜居問題,，為城市人和周邊人群的休閑度假,、養(yǎng)身康體等一系列的高潛力價值需求提供載體。這也促推更多的社會資本“上山下鄉(xiāng)”,，發(fā)力田園綜合體建設(shè),。
田園綜合體的業(yè)態(tài)模式為“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”，完善的田園綜合體是一個包含農(nóng)林牧漁,、加工,、制造、餐飲,、旅游等行業(yè)，以農(nóng)村用地為載體,，以功能復(fù)合化,、開發(fā)園區(qū)化、主體多元化為特征,，融合“三生”功能的新型“三農(nóng)”復(fù)合載體 ,。
社會資本進(jìn)入，為鄉(xiāng)村形態(tài)改變提供了更多可能,。旅游金融投資專家陳宇認(rèn)為,，企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，可以避免實力弱小的農(nóng)戶的短期導(dǎo)向行為,，可以做中長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè),， 形成當(dāng)?shù)厣鐣幕A(chǔ)性產(chǎn)業(yè),。
不過，田園綜合體運營團(tuán)隊等人才的欠缺,，是目前田園綜合體建設(shè)的一個難題,，導(dǎo)致一些規(guī)劃設(shè)計方向走偏，或難以落地,。在他看來,，在規(guī)劃設(shè)計階段,，針對田園綜合體的三產(chǎn)融合就要進(jìn)行完整的體系化考慮，且農(nóng)業(yè)規(guī)劃要先行,，在接入文旅布局,，在社會資本進(jìn)入后，必須要體制化考慮這個問題,。
區(qū)別于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和農(nóng)業(yè)綜合體,，田園綜合體的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成除了農(nóng)貿(mào)科教等，還有文旅康養(yǎng),、地產(chǎn),、會展、環(huán)保等業(yè)態(tài),，其充分考慮主客共享,，不單追求經(jīng)濟(jì)效益，更要求綜合效益,。田園綜合體的三個核心是田園生產(chǎn),、田園生活和田園景觀。鮮明的品牌形象,、便捷多樣的交通方式,、完善切實的主客共享、完善的游樂活動體系,、特色化住宿餐飲體系,、高績效循環(huán)的農(nóng)業(yè)體系等，是田園綜合體的必備要素,。
農(nóng)民利益需保障
檢視田園綜合體成效的一個重要因素,，在于農(nóng)民利益保障幾何。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中,，農(nóng)業(yè),、農(nóng)民都處于前置狀態(tài)，因為農(nóng)民是田園綜合體的核心主體,。
有業(yè)內(nèi)人士人為,，田園綜合體利益分配架構(gòu)中，農(nóng)民收益主要來自三方面：以農(nóng)村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運營平臺,，定期分紅,，或者出租土地獲取租金;成為企業(yè)員工獲取勞動報酬;土地及地上附著物一次性補(bǔ)償。
企業(yè)或平臺公司的收益同樣主要有三塊：實現(xiàn)完整業(yè)態(tài)后,，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營獲取經(jīng)營性收入;酒店,、民宿社區(qū)等配套實現(xiàn)收益;周邊配套土地升值。
楊振之透露,，現(xiàn)在的田園綜合體更多是外來資本在做,，所以具體的利益組織構(gòu)建很關(guān)鍵,。他表示，這個利益架構(gòu)的搭建,，應(yīng)該是資本方,、農(nóng)民和政府三方來商量，而不能由單一方來主導(dǎo),。如果由資本來主導(dǎo),，農(nóng)民的利益就很可能被侵占。在田園綜合體建設(shè)中,，現(xiàn)在還沒有保護(hù)農(nóng)民利益比較好的模式或模型,。
政府角色的走向就變得很關(guān)鍵。在田園綜合體建設(shè)中,，政府一般提供資金和政策支持,，但出于招商引資等目的，政府選擇與資本站在一起,，并非不可能,。楊振之建議，政府不應(yīng)該作為利益相關(guān)者一方參與進(jìn)去,，而更應(yīng)該是利益協(xié)調(diào)方或平衡者,，更多站在弱勢一方，也就是農(nóng)民一方,，保護(hù)原住民的利益,，并考慮如何保持三農(nóng)問題的均衡發(fā)展。
另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)下一個矛盾點是，政府出于招商引資目的,，而田園綜合體運營商并不具備足夠的能力,，如何做長產(chǎn)業(yè)鏈，提高延伸價值,，農(nóng)民利益如何保障等都是現(xiàn)實挑戰(zhàn),。
農(nóng)民利益的保障，其實不僅僅是經(jīng)濟(jì)利益,，還包括文化利益,。在真正的田園綜合體里，不僅有老農(nóng)民,，更有被鄉(xiāng)村吸引,、愿意從城市回歸鄉(xiāng)村、參與農(nóng)村發(fā)展的新農(nóng)民,。他們需要在傳統(tǒng)與現(xiàn)代間進(jìn)行文化的構(gòu)連和融合,。實現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的對接溝通,，田園綜合體才更具市場價值。
