各田園綜合體的主體產(chǎn)業(yè)不同，區(qū)位不同,，為了打造出獨(dú)特的風(fēng)貌,，必須加強(qiáng)用地策劃，研究所需各類建設(shè)用地的解決方案,。我國土地主要分為農(nóng)用地,，建設(shè)用地和未利用地;從土地權(quán)屬的角度來看，分為國有土地和集體土地,。由于田園綜合體主要以產(chǎn)業(yè)為核心，因此其土地用途可分為產(chǎn)業(yè)用地,、住宅用地,、商業(yè)用地、公共服務(wù)用地及其他用地,。不同用途土地獲取方式也不盡相同,，根據(jù)實(shí)際產(chǎn)業(yè)、配套居住需求,，小編認(rèn)為田園綜合體可采取以下幾種土地創(chuàng)新模式和策略,。
一、爭取政策
因地制宜,，積極爭取使用好本省市關(guān)于田園綜合體的土地政策,。很多省市對于田園綜合體都會優(yōu)先安排用地指標(biāo)，同時還配有獎懲用地指標(biāo),。如浙江對如期完成年度規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的,，省里按實(shí)際使用指標(biāo)的50%給予配套獎勵,，對3年內(nèi)未達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，加倍倒扣省獎勵的用地指標(biāo),。因此在打造田園綜合體的前期需認(rèn)真研究這些獎懲措施和相關(guān)政策,，做到有的放矢。
另外很多省市地方探索城鄉(xiāng)用地增減掛鉤,、集體土地流轉(zhuǎn)和租賃,。比如湖北省2017年起單列下達(dá)每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標(biāo);內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂,、牧家樂、家庭旅館,、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項目試點(diǎn),。這些政策措施將極大地促進(jìn)土地供應(yīng)和使用效率。
二,、捆綁出讓
在拿地平衡上,，可探索住宅、產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓,。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區(qū),，在很多途徑實(shí)施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據(jù)南海“53號文“探索實(shí)施的”混合功能出讓“的新供地方式,，連片的工業(yè)區(qū),、村集體工業(yè)園區(qū)可在規(guī)劃的引領(lǐng)下，允許部分土地在符合環(huán)保要求,、安全生產(chǎn)要求下,，探索商住混合工業(yè)的用地功能。即通過住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地捆綁拿地的方式,，來獲取住宅用地,。產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比例可根據(jù)具體情況而定，一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地,。
三,、代建補(bǔ)償
在針對產(chǎn)業(yè)用地的獲取方式上，可探索產(chǎn)業(yè)用地代建補(bǔ)償,。產(chǎn)業(yè)用地可采用出租,、出讓相結(jié)合的方式獲得。其中,，出讓部分的補(bǔ)償?shù)姆绞�,，根�?jù)相關(guān)政策，可采取貨幣補(bǔ)償,、物業(yè)補(bǔ)償,、貨幣補(bǔ)償與物業(yè)補(bǔ)償相結(jié)合的形式,，實(shí)現(xiàn)出讓收益補(bǔ)償、回購物業(yè),、代建物業(yè)等多種方式,。村集體獲得代建物業(yè)后，再返租給園區(qū)運(yùn)營商,，可再獲物業(yè)租金收益,。企業(yè)通過出租，可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán),，可出售,，可抵押;通過物業(yè)補(bǔ)償?shù)姆绞剑删徑庖淮涡灾Ц冻鲎尳鸬馁Y金壓力;對于農(nóng)民來說,，可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補(bǔ)償物業(yè);同時也能獲得物業(yè)返租的收益,。
根據(jù)權(quán)屬不同，也可采取作價入股的方式,。作價入股主要是與村集體合作,，成立合作開發(fā)公司，風(fēng)險共擔(dān),，降低前期資金需求;其缺點(diǎn)則是增加項目決策制約以及股東之間協(xié)調(diào)的工作,。
四、工改創(chuàng)新
對于使用權(quán)在私營業(yè)主一方,，可探索多方合作工改創(chuàng)新,。對土地使用權(quán)在私營業(yè)主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，與開發(fā)運(yùn)營方,、 私營企業(yè)主進(jìn)行合作商談。私營業(yè)主允許土地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級改造,，并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方,，開發(fā)運(yùn)營方根據(jù)與私營業(yè)主和政府規(guī)定進(jìn)行物業(yè)分配和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。政府可根據(jù)項目投資落地成本,、投資進(jìn)度、生產(chǎn)經(jīng)營等,，逐年給予支持;同時鼓勵私企業(yè)主以土地使用權(quán)作價入股的方式參與,，降低產(chǎn)業(yè)用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進(jìn)行轉(zhuǎn)變,，從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動進(jìn)行轉(zhuǎn)變,。因此小編提醒各位在前期進(jìn)行田園綜合體策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性,，只有明白未來錢怎么回,，怎么持續(xù)盈利,，才知道當(dāng)下應(yīng)該以怎樣的土地模式進(jìn)行開發(fā)、合作,。
集體用地方式
首先我們來看農(nóng)村用地分為哪幾種類型,，與國有土地不同，農(nóng)村土地屬于集體用地,，分為集體農(nóng)用地,、集體建設(shè)用地、未利用地三大類,，小編來解讀三類六種用地的利用開發(fā)方式,。
耕地：嚴(yán)格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)
在旅游開發(fā)方面,，農(nóng)田原則上不允許使用,，特別是基本農(nóng)田作為耕地紅線，強(qiáng)烈建議不要去碰,，但我們可以利用政策紅利獲得少量經(jīng)營用地,，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田(基本農(nóng)田)，建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的,，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃的前提下,，利用一定比例的土地(重慶政策規(guī)定不超過5畝)開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動,。
同時,，項目對環(huán)境影響不大，遵循當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃,，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有一定促進(jìn)作用的,，對于其他農(nóng)田的利用，當(dāng)?shù)卣话闶浅种С值膽B(tài)度,。社會資本可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式,，使用農(nóng)用地從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè),、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn),。這意味著可以在不改變土地性質(zhì)的情況下，建設(shè)一些開敞的,、不具備遮蔽功能的構(gòu)筑物,，例如無錫田園東方，利用農(nóng)用地建設(shè)農(nóng)樂園,、戶外課堂等休閑農(nóng)業(yè)項目,，為人們提供體驗‘三農(nóng)’的新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。
休閑農(nóng)業(yè)項目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時,，可以采用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方法解決,，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后,，再用作建設(shè)用地,。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣,，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施,。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設(shè)用地供應(yīng),。
林地：近林不進(jìn)林,，靈活開發(fā)
森林體驗和森林養(yǎng)生是當(dāng)下最熱的兩個方向，國家鼓勵發(fā)揮森林多種功能,，建設(shè)森林體驗基地和森林養(yǎng)生基地試點(diǎn),。
從市場發(fā)展情況來看，截止2016年7月,，全國各類森林體驗和森林養(yǎng)生基地建設(shè)項目多達(dá)500余個,，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場,、濕地公園等范圍內(nèi),，試點(diǎn)工作將在“十三五”期間逐年開展。
在用地方面,，可以建設(shè)森林體驗(館)中心,、森林養(yǎng)生(館)中心、森林浴場,、解說步道,、健身步道等基礎(chǔ)設(shè)施，但不能在基地范圍內(nèi)建設(shè)醫(yī)院,、療養(yǎng)院,、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施,。
森林體驗與森林養(yǎng)生產(chǎn)品支持發(fā)展方向“近林不進(jìn)林”的策略,，這樣既可以依托森林旅游地的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，又不占用建設(shè)用地指標(biāo),，通過地方政府規(guī)劃配合,，把建設(shè)項目布置在外圍的村鎮(zhèn)建設(shè)用地上。
這也類似于杭州西溪濕地把喜來登,、悅榕莊等大型配套建設(shè)在濕地外圍的做法;如果確需占用或者征收、征用林地的,，要向縣級以上人民政府林業(yè)主管部門申請,，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),，并繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)。
低丘緩坡地：點(diǎn)狀供地,，垂直開發(fā)
我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地,，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地,、草地及零星的耕地(基本農(nóng)田),，各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類,、宜林(園)類,、宜建類三大類，開發(fā)為建設(shè)用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一,。
在現(xiàn)行土地法律制度下,，存在兩種農(nóng)用地利用方式：
(1)不改變土地性質(zhì)
土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包,、出租,、互換、入股和抵押的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi),，因此，社會資本僅可通過轉(zhuǎn)讓,、出租,、入股和抵押的方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。
(2)改變土地性質(zhì)
建設(shè)旅游項目確需占用農(nóng)用地的,，可采取重點(diǎn)項目清單制度,，把需要建設(shè)用地指標(biāo)的重大旅游項目納入建設(shè)用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃,、土地利用年度計劃進(jìn)行對接與協(xié)調(diào),，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收,。
在現(xiàn)有政策下,，集體建設(shè)用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目的重要用地形式，其中,，集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，在整個集體建設(shè)用地當(dāng)中占比不超過10%，在試點(diǎn)地區(qū)可以直接入市;宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭,，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間,。統(tǒng)計顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中宅基地約占13萬平方公里,。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地：量小可直接入市
2014年底,，國家開始“三塊地”改革的試點(diǎn)工作，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以出讓,、租賃、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價。目前全國已有33個縣市區(qū)試點(diǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)踐,，成都郫都區(qū),、北京大興區(qū)、浙江德清市等作為最早參與試點(diǎn)的城市,，都積累了較為成熟的入市實(shí)踐經(jīng)驗,。
目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市僅限于在33個試點(diǎn)地區(qū)展開,，隨著“三塊地”改革試點(diǎn)期限到期(2018年12月31日),，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在全國范圍內(nèi)放開指日可期。
宅基地：量大可做文章多
目前,，在許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)村,，因為進(jìn)城務(wù)工人員增多，大量宅基地便被長期閑置,。如何盤活和利用這些宅基地資源,，國家層面給出了指引，即探索宅基地所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán),。
閑置宅基地或宅基地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài),，目前主要存在4種宅基地利用方式：
1、建設(shè)租賃住房,，助力租購并舉
為增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京,、上海,、佛山等城市在內(nèi)的13個地區(qū)開展利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自行開發(fā)運(yùn)營,，或者通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房,。
按照計劃，2018年南海將建設(shè)7800套租賃住房,，其中約2400套將利用集體用地建設(shè),。
2、提供一房一院一地,，城里人的莊園夢之旅
國家發(fā)布政策允許包括北京在內(nèi)的13個城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房，也催生了共享農(nóng)莊這一新業(yè)態(tài),。
宅基地所有權(quán)仍歸農(nóng)民所有,，將農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個性化改造，形成一房一院一地,，并根據(jù)需求改造為市民田園生活,、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式,，通過互聯(lián)網(wǎng),、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺，與城市租賃住房需求對接,，政府,、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及城市消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)“四贏”,。
3,、盤活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式
“鄉(xiāng)居式養(yǎng)老”主張盤活鄉(xiāng)村存量傳統(tǒng)民居,，吸引城區(qū)老人到鄉(xiāng)村養(yǎng)老,，以求回歸他們向往已久的田園生活。老年人常住郊區(qū),，家人,、親友常來探訪，并在宅基園地體驗農(nóng)事,，走訪農(nóng)村鄰里,，這將帶動鄉(xiāng)村旅游的常年運(yùn)行，緩解鄉(xiāng)村旅游的季節(jié)落差,，實(shí)現(xiàn)從鄉(xiāng)村觀光,、鄉(xiāng)村度假到鄉(xiāng)村養(yǎng)老時代的過渡。
4,、感受鄉(xiāng)村民宿溫度,，打造鄉(xiāng)村振興載體
我國宅基地是集體所有，且“一戶一宅”,，在宅基地使用權(quán)放活的背景下,，整合部分相鄰農(nóng)戶的宅基地,，可開發(fā)為小型的民宿集群。村民將閑置農(nóng)房,、宅基地等集體資產(chǎn)集中在村集體或合作社手中,，后者引入社會資本進(jìn)行民宿項目的開發(fā)。
受限于法律規(guī)定,，社會資本參與休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游開發(fā)過程中,，如果涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，目前存在兩種途徑：
(1)社會資本通過出讓,、轉(zhuǎn)讓或出租的方式獲得集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)(“三塊地”改革規(guī)定的33個試點(diǎn)地區(qū));
(2)社會資本與擁有建設(shè)用地使用權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過共同舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或契約的方式進(jìn)行合作,。
我國存在大量的荒山、荒溝,、荒丘,、荒灘等(以下簡稱“四荒地”)，這些土地的面積廣,，開發(fā)潛力大,。對于以“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的，相關(guān)文件多持鼓勵和支持的態(tài)度,。
