一,、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)大勢解讀
第一個(gè)是中國的GDP的增長和整個(gè)年齡結(jié)構(gòu)的老化帶來的一個(gè)社會(huì)性的問題,，這樣一個(gè)問題其實(shí)是給我們康養(yǎng)項(xiàng)目帶來了一個(gè)很大的機(jī)遇,，GDP的持續(xù)增長和老年人比例的不斷增加,，為未來提供了大量具有消費(fèi)能力的客源,。
第二個(gè)是政策方面解讀,，我們可以看到,，從2013年到2019年,，政府每年都會(huì)出臺(tái)關(guān)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的扶持性的政策,，但從投資者的角度來看,，我們在投資時(shí)往往會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的政策到了地方還需要一些執(zhí)行的細(xì)則來推動(dòng)政策的執(zhí)行。
第三,，從二級(jí)市場看,，我們從圖片可以看到,，代表上證指數(shù)的黃線從2017年到現(xiàn)在基本上屬于一個(gè)非常平穩(wěn)的狀態(tài)，但是如果單把醫(yī)療板塊指數(shù)挑出來看的話,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)它處于一個(gè)相對比較好的交易狀態(tài),。今年國家出臺(tái)了科創(chuàng)板，在科創(chuàng)板上市的就有25家,，其中有兩家就是醫(yī)療類的企業(yè),，科創(chuàng)板具有互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能等高速增長企業(yè)的特征,。在這其中有兩家醫(yī)療企業(yè)也可以看出從資本市場的角度上來說它對未來的人們對康養(yǎng),、醫(yī)療方面的需求是非常看好的,。
第四,，現(xiàn)在康養(yǎng)項(xiàng)目都有復(fù)合化的趨勢，我們經(jīng)常說,，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)方向,，但目前國內(nèi)單純做康養(yǎng)相對成熟，盈利性較好的項(xiàng)目屈指可數(shù),。目前相對領(lǐng)先及完善的,，第一個(gè)是藍(lán)城，它在長三角地區(qū)所做的桃李春風(fēng)系列目前正在全國進(jìn)行復(fù)制,；第二個(gè)是泰康人壽,，依托其保險(xiǎn)金融行業(yè)的流量如果和背景，其CCRC模式在一線城市有較好的發(fā)展,，所有要進(jìn)入泰康體系的的用戶都必須買它的保險(xiǎn)類金融產(chǎn)品,，門檻價(jià)格大概在200-300萬左右的門檻，這使泰康能以極低的資金成本獲取相應(yīng)的康養(yǎng)類社會(huì)資金流入,。它有三個(gè)贏利點(diǎn),，一是CCRC服務(wù)本身的高客單價(jià)的運(yùn)營盈利；二是保險(xiǎn)產(chǎn)品盈利利差,；三是醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)的長尾效應(yīng),，具有長遠(yuǎn)盈利性。同時(shí),，由于購買保險(xiǎn)的用戶其消費(fèi)往往后置,，使得其目前能提供的照料床位供給出現(xiàn)后置，中間也會(huì)有一定的資金周期錯(cuò)配帶來的收益,。
二,、康養(yǎng)項(xiàng)目投資標(biāo)的選擇
接下來我們講講投資者在選擇康養(yǎng)項(xiàng)目時(shí)的一些標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，康養(yǎng)項(xiàng)目對于投資者來說,，特別是對于基金投資者來說其實(shí)是挺難的：一是,，難在項(xiàng)目看不明白，都說區(qū)位很好,，資源有優(yōu)勢,，但是我們能不能把它開發(fā)成一個(gè)好的產(chǎn)品，這個(gè)其實(shí)是一件比較有難度的事,；二是,，開發(fā)周期不短，一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目從開發(fā)到銷售再到持續(xù)的運(yùn)營,，起碼需要7年以上的時(shí)間,；三是，投資回報(bào)率不快,，需要有非常長的一個(gè)時(shí)間和工匠精神以及資本耐心去等這個(gè)事情,；四是，盈利模式不清,，目前各家盈利模式各不相同,，但是除了剛才所說的藍(lán)城的和泰康它的盈利模式相對清晰以外，目前所看到的其他項(xiàng)目的盈利模式還存在一定的模糊,。
基于這樣一個(gè)情況,，假設(shè)我們自己不負(fù)責(zé)運(yùn)營,，而只給康養(yǎng)項(xiàng)目做一些財(cái)務(wù)投資,，在這種情況下，我們又應(yīng)該怎么判斷這個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目是好還是壞呢,？我覺得可以從4個(gè)緯度進(jìn)行考量,。這4個(gè)緯度分別是項(xiàng)目的區(qū)位、生態(tài)資源,、開發(fā)主體以及地方優(yōu)惠政策,。
第一重要的是項(xiàng)目區(qū)位，我覺得在某種程度上它比整個(gè)項(xiàng)目的生態(tài)資源各方面會(huì)更加重要一點(diǎn),。我們看中國平均壽命最長的5個(gè)城市,，排名第一的是澳門，第二是香港,，第三是臺(tái)北,，第四是上海，第五是北京,，大家有沒有發(fā)現(xiàn)一些問題,，我們所說的長壽之鄉(xiāng)，可能有很多的百歲老人,，但他們平均的壽命不一定比那些大城市高,，平均年齡的提高,，除了需要有良好的生態(tài)環(huán)境外，還需要有比較好的醫(yī)療保障的措施,，這些醫(yī)療保障機(jī)構(gòu)它在選擇項(xiàng)目落地的時(shí)候,，他會(huì)著重考慮當(dāng)?shù)厝丝谛枨竽懿荒苤纹鹌湓诋?dāng)?shù)氐墓┙o，如果我們是在一個(gè)人口只有幾十萬的城市去落一個(gè)非常好的醫(yī)院,，因?yàn)闆]有足夠的病人,，他也很難去配置高效的醫(yī)療資源；所以在選項(xiàng)目的時(shí)候,，我們還會(huì)看當(dāng)?shù)氐呐涮自O(shè)施情況,，比如當(dāng)?shù)厥欠裼休^好的三甲醫(yī)院。我覺得以上就是我們選擇項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢所考量的因素,。梅州毗鄰珠三角,，位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域，我覺得從區(qū)域上來說梅州項(xiàng)目具有較大的可行性和落地性,。
第二是生態(tài)資源,，我們從來沒有聽說過有項(xiàng)目方要把康養(yǎng)基地建到霧霾嚴(yán)重的區(qū)域，一個(gè)區(qū)域的常年平均溫度,、濕度,、海拔、森林覆蓋率等,，會(huì)決定康養(yǎng)者是不是愿意到這里來,。
第三是運(yùn)營主體，其實(shí)這個(gè)事蠻重要的,，不同的開發(fā)主體會(huì)對整個(gè)項(xiàng)目未來的運(yùn)營以及開發(fā)的導(dǎo)向產(chǎn)生不同的結(jié)果,。目前來做這個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目的企業(yè)大概可以歸納為幾類，房地產(chǎn)公司,、保險(xiǎn)公司,、專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我們會(huì)看,，從客戶端到工程建設(shè),，從日常運(yùn)營再到資金端來說，他們分別有什么樣的優(yōu)劣勢,。
地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于本身有龐大的業(yè)主群體,，同時(shí)在工程建設(shè)上具有強(qiáng)大的執(zhí)行能力，但業(yè)主群體的轉(zhuǎn)化率不夠精準(zhǔn),，后續(xù)的運(yùn)營需要專業(yè)能力支撐也是不爭的事實(shí),，其資金成本較高，會(huì)決定其在短期需要大量的平衡性現(xiàn)金流補(bǔ)足；保險(xiǎn)公司的客戶定位非常精準(zhǔn),，從而帶來了其較高的轉(zhuǎn)化率,，較低的資金成本也能支撐其運(yùn)營的長效性，但在建設(shè)和經(jīng)營上是其短板,；專業(yè)的康養(yǎng)機(jī)構(gòu),，其客源基礎(chǔ)較為薄弱，資金實(shí)力也非常有限,，但其在運(yùn)營上有較高的專業(yè)化水平,，這個(gè)是其他開發(fā)主體所不具備和欠缺的，在投資選擇時(shí),，可能會(huì)更多的考慮它和前兩類開發(fā)主體的合作,。
第四，我們會(huì)看不同地方的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)政策支持,，不管是財(cái)務(wù)政策,、土地政策、配套建設(shè),，還有金融扶持,，亦或流程方不方便，我們都會(huì)通過這幾個(gè)方面去判斷這個(gè)項(xiàng)目是不是優(yōu)質(zhì)的,，值不值得投,。
三、康養(yǎng)項(xiàng)目的“募投管退”路徑
因?yàn)榛鹑プ鐾顿Y最終是以盈利為目的的,，因而,，基金的錢未來需要不同的途徑退出，所以我們在投資之前,，就會(huì)把整個(gè)事情考慮清楚,。
從募資端來說其實(shí)主要是注意兩點(diǎn),，第一個(gè)是“股債結(jié)合,、長短配置”，我們不可能用全部本金去投資一個(gè)項(xiàng)目,，也不可能背負(fù)巨額債務(wù),，所以怎么樣去平衡本金投入，用什么樣的工具去配資一些股權(quán)融資是我們需要思考的問題,。比如產(chǎn)業(yè)基金其實(shí)就是一個(gè)階段性的股權(quán)融資方式,，同時(shí)怎樣去盡可能的獲取一些低成本的債務(wù)，做好長短期的資金配置,，有利于項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā),。
第二是我們?nèi)绾位钣糜行Ы鹑诠ぞ呷プ鲰攲釉O(shè)計(jì)，可以通過輕重剝離，基金介入的方式,，把運(yùn)營公司和資產(chǎn)公司分開,，讓相對輕資產(chǎn)的運(yùn)營公司存留利潤，未來可以更容易的走資本化道路,。
在投資端,，就是在做投資的時(shí)候，我們會(huì)做比較多的嚴(yán)格的產(chǎn)品測算,，包括內(nèi)部收益率,、投資回收期等，每個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都會(huì)做一些可行性的研究,。同時(shí),，剛才幾位老師也提到，目前單一的康養(yǎng)項(xiàng)目投資是非常少的,，所以我們說,，做康養(yǎng)項(xiàng)目的投資應(yīng)該是從康養(yǎng)到康養(yǎng)+，我們可以康養(yǎng)+體育,、康養(yǎng)+地產(chǎn),、康養(yǎng)+旅游、康養(yǎng)+親子,、康養(yǎng)+娛樂等等,，把康養(yǎng)作為一個(gè)產(chǎn)品，作為一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)核不斷的疊加他的內(nèi)容,，讓它整個(gè)內(nèi)容能夠豐富化,。
在這里，以泰國·塔亞普拉運(yùn)動(dòng)健康度假區(qū)作為例子簡單分析,，這個(gè)項(xiàng)目是康養(yǎng)+運(yùn)動(dòng)的模式,，它讓不同年齡階層的康養(yǎng)人群在這里都能滿足需求，同時(shí)也為他們提供多元化的服務(wù),。整個(gè)康養(yǎng)變成了不是那么的厚重和無聊的一件事情,，而是一個(gè)多元化，比較有趣的一件事情,。
第三,，運(yùn)營管理制度，在做投資判斷時(shí)候我們還會(huì)考量項(xiàng)目的運(yùn)營能力,，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)對整個(gè)康養(yǎng)服務(wù)要求都非常細(xì)致,，目前在國內(nèi)這樣的企業(yè)非常稀缺，甚至在日本,、臺(tái)灣,，真正能做得好的企業(yè)也依然稀缺,，假如我們能找到這樣的一些企業(yè)將會(huì)加大我們的投資信心。
最后,，講講投資機(jī)構(gòu)的退出方式,，傳統(tǒng)的退出有幾種方式，現(xiàn)在大部分使用的方式是通過地產(chǎn)來進(jìn)行平衡,，這個(gè)也是目前相對比較可行的一個(gè)方法,，但是地產(chǎn)平衡的問題就是在于后期你在運(yùn)營上需要花費(fèi)比較大的力氣來持續(xù)運(yùn)營，否則會(huì)回吐地產(chǎn)利潤,。單一的康養(yǎng)企業(yè)目前通過IPO上市在中國比較罕見,。在美國更多是通過REITs的方式，這個(gè)比例大概能夠占到康養(yǎng)企業(yè)總市值的9.4%,，且其收益率基本上達(dá)到15.3%,，這個(gè)年化收益率非常高，巴菲特也就19%的收益率,，中國目前的REITs還沒有完全打開,，尚在摸索階段，可能還需要觀望一段時(shí)間,。當(dāng)然產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)并購也是一種比較好的退出方式,。
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