運(yùn)營模式
養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后,，如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售,、整體管理、日常經(jīng)營,、考核運(yùn)轉(zhuǎn)等,。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商,、投資高與運(yùn)營商互相分離模式,。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入,、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險(xiǎn),、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)的分拆,。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運(yùn)營商迅速收回成本,，收益不高但資金回籠快;投資機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);運(yùn)營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴(kuò)大經(jīng)營,，獲得較高現(xiàn)金回報(bào)并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),。根據(jù)是否參與建設(shè)與運(yùn)營環(huán)節(jié)，運(yùn)營模式分為三種類型:只建設(shè)不運(yùn)營模式,，不建設(shè)只運(yùn)營模式及既建設(shè)又運(yùn)營模式,。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2,。
盈利模式
盈利模式是在給定業(yè)務(wù)系統(tǒng)中各價(jià)值鏈所有權(quán)和價(jià)值鏈結(jié)構(gòu)已確定的前提下企業(yè)利益相關(guān)者之間利益分配格局中企業(yè)利益的表現(xiàn);簡單的說,，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道,，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢?賺土地的錢--在城市遠(yuǎn)郊低價(jià)拿地開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目,，隨著土地價(jià)值提升進(jìn)而獲得土地溢價(jià)收益,。這部分是最容易、也是開發(fā)商最想賺到的錢,。賺服務(wù)的錢--養(yǎng)老人群處于身心衰退期,，就有消費(fèi)的需求，所以開發(fā)商在護(hù)理方面,、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富,，就有賺錢的機(jī)會(huì)。賺設(shè)施的錢--為老年人配置會(huì)所及其他服務(wù)設(shè)施,，為老人提供消費(fèi)場所，通過配套設(shè)施獲取收益,。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心,，但這一部分是目前國內(nèi)項(xiàng)目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強(qiáng),。
賺人群的錢--當(dāng)一個(gè)社區(qū)成熟之后,，會(huì)形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng),，從而有利于提升地產(chǎn)價(jià)值,。
賺量身定做的錢--細(xì)分市場、研究老年人的活動(dòng)規(guī)律,，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)置,，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系,、管理體系,，從而提升價(jià)值。從精神層面和量身定做提升價(jià)值需要開發(fā)商進(jìn)行長時(shí)間的探索,，才有可能實(shí)現(xiàn),。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶定位、土地獲取,、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼,、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上,，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式,。具體可分為以下7種:
1、銷售模式--出售產(chǎn)權(quán)
銷售住宅快速盈利,。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致,，以老年住宅概念,，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉,。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金,，是目前較為普遍的一種盈利方式。
優(yōu)勢:采用這種模式資金回籠快,，模式復(fù)制成本低,，風(fēng)險(xiǎn)小。劣勢:無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益,，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值,。
2、持有模式--只租不售
開發(fā)商沒有選擇出售物業(yè),，而是持有并長期租賃,。開發(fā)商擔(dān)任起運(yùn)營商角色，設(shè)立一定的入住門檻,，然后采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目,。優(yōu)勢:有利于后期運(yùn)營的持續(xù)收入。劣勢:對(duì)資金要求高,，投資回收期較長,，此外對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營管理有較高要求。
3,、銷售+持有模式--租售并舉
這種模式可以通過物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠,，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營性物業(yè)的建設(shè),，同時(shí)經(jīng)營性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場價(jià)值,，使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的重要策略,，為國內(nèi)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商所接受,，對(duì)于資金實(shí)力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā),。
優(yōu)勢:這種模式可以緩解開發(fā)商的資金壓力,，也可以避免后期運(yùn)營服務(wù)中出現(xiàn)的問題，解決資本投入與后期盈利的問題,。案例:業(yè)內(nèi)公認(rèn)的比較成功的案例如北京太陽城,、上海親和源。
4,、會(huì)員制模式,。
會(huì)員制模式是指投資運(yùn)營商銷售會(huì)員資格，并為會(huì)員提供全方位,、多層次的養(yǎng)老服務(wù),，通過收取會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利,。這種模式以運(yùn)營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心,，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題,，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會(huì)員費(fèi)過高的問題,，目前仍然存在爭議,。目前國內(nèi)采用這種模式運(yùn)營最為成功的為上海親和源養(yǎng)老社區(qū)。
5,、逆抵押貸款購房,。
即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓,，然后與開發(fā)商簽定合同,，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世,，開發(fā)商返還剩余本金,，住房歸開發(fā)商所有。
6,、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式。
在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下,，堅(jiān)持買賣不破租賃原則,，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營的理想模式,。
7,、分散租賃模式。
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式,，租期一般比較分散,，有長有短，在這種模式下,，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā),，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。
