一、投資模式(5種)
投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報(bào)期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運(yùn)用風(fēng)險及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險。
1、全資自籌模式。
全資自籌模式主要指一些資金實(shí)力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資金或通過其他途徑融資擴(kuò)大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點(diǎn)在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，完全將預(yù)期想法付諸實(shí)踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾;二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點(diǎn)，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險難于控制。
2、合作投資模式。
合作模式指投資商與其他機(jī)構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如壽險公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)等。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作，如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議;也可以是股權(quán)方面的合作，如保險公司與地產(chǎn)開發(fā)商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險公司入股房地產(chǎn)公司。保險公司比房地產(chǎn)商更具有融資運(yùn)作能力，可以提供長期資金支持和風(fēng)險管控、咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃與技術(shù)管理甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對象。醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)通過多年經(jīng)營與發(fā)展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望與需求，市場口碑良好，積累了大量忠誠客戶，這些資源形成了有效市場定位，更重要的醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件是養(yǎng)老核心競爭力之一。合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實(shí)的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。
3、REITs模式。
REITs(Real Estate Investment Trusts)也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營，投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券(MBs)，所得收益將按投資比例分配。
REITs模式的特點(diǎn)有:收益長期穩(wěn)定、流動性良好、投資風(fēng)險低、REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、REITs模式投資簡單，運(yùn)營制度透明。REITs模式本質(zhì)上是一種資金集合，對于中小公司來說，資本量不大也可以參與投資。在美國，REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡單清晰，公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運(yùn)營規(guī)章及法規(guī)，作為上市流通的證券產(chǎn)品，其在市場準(zhǔn)入、運(yùn)營章程、高管任職資格、利潤分配、監(jiān)督管理、會計(jì)審計(jì)、公開信息披露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn)，投資信息獲得也十分便利，也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機(jī)構(gòu)投資。
4、信托投資模式。
信托投資模式指一家或多家投資機(jī)構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司，并規(guī)定投資方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)。由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟，規(guī)模也不斷擴(kuò)大，信托投資模式操作性較強(qiáng)。首先，投資商將集合資金交給信托公司，簽訂信托合同。根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次，信托公司根據(jù)信托合同約定，將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司，或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券(證券投資信托)，并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報(bào)。最后，在一定期限內(nèi)，信托公司按照合同約定將投資回報(bào)分配給投資者，或解散信托。
5、BOT模式。
指Build-Operate-Transfer(建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓)。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖姡圆扇≌a(bǔ)助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式，鼓勵各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應(yīng)。
