導(dǎo) 讀
近兩年來(lái)，我國(guó)特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)迅速崛起,，總體來(lái)看,，特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)正成為當(dāng)下我國(guó)的經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn),，迅速崛起,。熱潮之下,，特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)已經(jīng)不再是一個(gè)普通的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念或者行政學(xué)概念,，而是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的集產(chǎn)業(yè),、文化,、旅游和社區(qū)功能于一體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎,。
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特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變
特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，源于城市發(fā)展理念及開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的轉(zhuǎn)變,。幾十年來(lái),，政府一直是城鎮(zhèn)建設(shè)的推動(dòng)者與核心運(yùn)營(yíng)主體，既是所有者,，又是經(jīng)營(yíng)者,，還是管理者和監(jiān)督者。市場(chǎng)取代政府成為資源配置中的決定力量,，這也就決定了城市運(yùn)營(yíng)必須在理念上發(fā)生轉(zhuǎn)變,，同時(shí)運(yùn)營(yíng)主體,、運(yùn)營(yíng)客體以及收益模式也要隨之轉(zhuǎn)變。
01
核心運(yùn)營(yíng)主體的轉(zhuǎn)變
從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主導(dǎo),。這其中又分為4種模式:政府主導(dǎo),、政府與企業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、以企業(yè)為主導(dǎo),、以非營(yíng)利的社會(huì)組織為主體,。
1)政府主導(dǎo)模式中，一般政府全權(quán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng),，或者政府負(fù)責(zé)投資,，委托運(yùn)營(yíng)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)。這一模式適合財(cái)政力量雄厚,，運(yùn)營(yíng)能力或把控能力強(qiáng)大的政府,。優(yōu)勢(shì)是政府擁有絕對(duì)的控制權(quán)，推動(dòng)進(jìn)展快;劣勢(shì)是政府財(cái)政壓力大,，同時(shí)也面臨著后期運(yùn)營(yíng)的大量投入;
2)在政府與企業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式中,，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃,、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù),，并通過(guò)市場(chǎng)化方式，引進(jìn)社會(huì)資本投資建設(shè),，許諾投資方在一定時(shí)間段內(nèi)擁有經(jīng)營(yíng)權(quán),，到期后再歸還政府。這一模式適合于財(cái)政相對(duì)有困難的政府,，優(yōu)勢(shì)是緩解了政府的財(cái)政壓力,，劣勢(shì)是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，導(dǎo)致參與企業(yè)的短視行為,，同時(shí)回收后對(duì)政府來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)較大的包袱;
3)以企業(yè)為主導(dǎo)的模式,，則是由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)或用戶(hù)付費(fèi)獲取收益,，受政府的管理和監(jiān)督,。這一模式適合于資金及運(yùn)營(yíng)能力均強(qiáng)大的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)是減輕政府財(cái)政壓力,，激發(fā)市場(chǎng)活躍度,，劣勢(shì)是需要有持續(xù)的盈利模式;
4)采取以非營(yíng)利的社會(huì)組織為主體的特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)比如在國(guó)外的一些城市，由市民組建一個(gè)管理委員會(huì)進(jìn)行管理,，這也是以后特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)可借鑒的一個(gè)模式,。
02
運(yùn)營(yíng)客體的轉(zhuǎn)變
從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重。長(zhǎng)期以來(lái)，土地一直是城市運(yùn)營(yíng)中的主要對(duì)象,，也是政府財(cái)政收入的主要來(lái)源,。但這一模式為城市發(fā)展所帶來(lái)的弊端逐漸凸顯。隨著國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊,，越來(lái)越多的地產(chǎn)商都瞄準(zhǔn)了向城市運(yùn)營(yíng)商,、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。不僅要開(kāi)發(fā)土地,，還要開(kāi)發(fā)配套服務(wù)設(shè)施,、旅游項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，要進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)整合。
因此,，新形勢(shì)下的特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)客體可以概括為:以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,、旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的全方位體系,。
03
收益模式的轉(zhuǎn)變
從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益。以土地為經(jīng)營(yíng)客體的模式,，決定了政府以土地出讓為主要來(lái)源的收益模式。而新形勢(shì)下,，多條運(yùn)營(yíng)線(xiàn)的展開(kāi),，已經(jīng)使得特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的收益除了來(lái)自土地一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)之外,，還包括產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益,、二級(jí)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益及服務(wù)的運(yùn)營(yíng)收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴(lài)于土地財(cái)政,，而是一種可自我供血,、可長(zhǎng)期持續(xù)的合理架構(gòu)。
2
特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)階段
THE STAGE
特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的,，它的誕生是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的過(guò)程,，需要土地、產(chǎn)業(yè),、城鎮(zhèn),、服務(wù)、法制等多個(gè)方面的配合與交織,。特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或代開(kāi)發(fā)期,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期,、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期5個(gè)發(fā)展階段,。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)及目標(biāo),。
01
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及代開(kāi)發(fā)期
特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)中的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)并不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償,、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施的建設(shè),，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”,，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起,，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值,。因此，特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),，結(jié)合土地二級(jí)開(kāi)發(fā),，只有這樣才可能真正獲取一級(jí)市場(chǎng)的利潤(rùn)。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面:
1)頂層設(shè)計(jì)層面,，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,，確定小鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展方向;
2)政策法制層面，出具土地,、獎(jiǎng)懲,、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn),。
02
產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期
“特色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后,，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過(guò)項(xiàng)目及載體的開(kāi)發(fā)建設(shè),，形成產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā),、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值,。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié),，在尊重市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上,，集中人才、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金等優(yōu)勢(shì)條件,，集中攻破產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的各種難題,，形成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件的聚集。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)在于一方面通過(guò)科研成果的孵化,，促進(jìn)技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化,，另一方面通過(guò)專(zhuān)家學(xué)者的研究,，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時(shí)還可以完成人才的培育及輸送,，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量,。
03
產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期
當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開(kāi)發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)價(jià)值后,，就進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段,。這里所說(shuō)的培育還是圍繞特產(chǎn)業(yè)的核心部分展開(kāi)的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)主體,，形成規(guī)�,；慕�(jīng)營(yíng)效益。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于相關(guān)政策的大力扶持,，包括信貸金融支持,、稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼、科研補(bǔ)貼,、進(jìn)出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘,、土地價(jià)格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢,，對(duì)一些重點(diǎn)品牌或企業(yè)進(jìn)行大力支持,，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補(bǔ),、合作,、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用,。
04
產(chǎn)業(yè)鏈整合,，即圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段,，使特色產(chǎn)業(yè),、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過(guò)某種方式彼此銜接,，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài),，構(gòu)建一個(gè)有價(jià)值有效率的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)與融合,，從而增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力,、節(jié)約交易成本、形成產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展,，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運(yùn)用資源,、技術(shù),、產(chǎn)品,、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)方式,、組織管理,、制度、人才等各種手段,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集,，形成帶動(dòng)作用更強(qiáng)、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展,。
05
土地二級(jí)開(kāi)發(fā)期即產(chǎn)城融合共建期,，這是新形勢(shì)下特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展,，吸引大量就業(yè)人群集聚,，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)居住、教育,、醫(yī)療及第三服務(wù)業(yè)的大量需求,。基于“產(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標(biāo),，就需要通過(guò)土地二級(jí)開(kāi)發(fā),，實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)配套的升級(jí)。包括居住配套,、商業(yè)配套,、教育配套、醫(yī)療配套,、休閑娛樂(lè)配套,、社區(qū)服務(wù)配套等。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于綜合考慮城市發(fā)展,、旅游發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素,，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化開(kāi)發(fā),，防止以“城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)”之名，行“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”之實(shí),。
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特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)不管是政府主導(dǎo)還是企業(yè)主導(dǎo),，一定要基于市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。我國(guó)目前缺少專(zhuān)業(yè)化的特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),，大部分都是通過(guò)政府下派的管委會(huì)來(lái)統(tǒng)一管理,。但是政府在這一過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)了充分的放權(quán),，以“服務(wù)者”自居,，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性,，不干涉市場(chǎng)行為。
01
(1)政府
在特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)的培育過(guò)程中,，政府的職能定位應(yīng)適度轉(zhuǎn)型和調(diào)整觀念,，更好地處理管理與服務(wù)間的關(guān)系。其主要有兩點(diǎn):一是要制定好規(guī)則,，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律,，明確政府與市場(chǎng)的關(guān)系;二是要維護(hù)好規(guī)則，根據(jù)合約上的內(nèi)容,，通過(guò)法律的方式來(lái)運(yùn)行,。
政府不是單單的土地供應(yīng)，而是要在后期持續(xù)地為小鎮(zhèn)投入各種資源,。
首先,，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匦危ㄟ^(guò)政策疏解,，下放權(quán)力,，切實(shí)為企業(yè)做好服務(wù)，而不是僅僅提出硬性要求;
其次,，政府要為小鎮(zhèn)作好宣傳,，為企業(yè)做好背書(shū);
再次，政府要有一定的寬容度,，允許實(shí)踐和探索,。
(2)管委會(huì)
管委會(huì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的存在，主要是因?yàn)槟壳拔覀兊男姓䴔C(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有辦法完全接軌,。小鎮(zhèn)管委會(huì)隸屬于區(qū)縣一級(jí)的政府,，所以便能調(diào)配縣層面的行政資源，提高其所管轄地區(qū)的行政服務(wù)效率,。管委會(huì)并沒(méi)有任何行政審批權(quán)限,，其主要的職責(zé)有兩點(diǎn):一是落實(shí)政策，二是提供服務(wù),。
(3)平臺(tái)公司
特色康養(yǎng)小鎮(zhèn)要選擇合適的企業(yè)擔(dān)任平臺(tái)公司的角色,，若由一個(gè)企業(yè)來(lái)主導(dǎo)，則最好為行業(yè)內(nèi)具有實(shí)力的龍頭核心企業(yè)或終端品牌企業(yè),，一般要具備整條產(chǎn)業(yè)鏈的撬動(dòng)能力,。尤其要抓住產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈“微笑曲線(xiàn)”的兩端高利潤(rùn)環(huán)節(jié),，即研發(fā)設(shè)計(jì)和品牌營(yíng)銷(xiāo)服務(wù),，進(jìn)行重點(diǎn)配置和服務(wù)對(duì)接。此外,，平臺(tái)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)形成各類(lèi)服務(wù)平臺(tái)(需求信息,、融資服務(wù),、政府資源、專(zhuān)家服務(wù),、成果信息等),，充分聚集和優(yōu)化配置平臺(tái)資源，能促進(jìn)域內(nèi)企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型,，能推動(dòng)政府的高效治理,，能幫助小鎮(zhèn)對(duì)接外部資源，形成互補(bǔ)的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián),。
